Zarządzanie najmem to znacznie więcej niż tylko comiesięczne pobieranie opłat za użytkowanie nieruchomości. Na wynajmujący spoczywa sporo obowiązków. Ich zaniedbanie może prowadzić do problemów, nieporozumień, a nawet strat materialnych. Poznaj najczęstsze błędy związane z wynajmem i sprawdź, jak ich uniknąć.
Zarządzanie najmem — co warto wiedzieć?
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i planujesz ją wynajmować, przede wszystkim warto się do tego dobrze przygotować. Znaczenie mają zarówno kwestie prawne, jak i praktyczne, takie jak odpowiedni dobór najemców. Wynajmujący ma sporo obowiązków, dlatego coraz więcej właścicieli domów i mieszkań decyduje się na skorzystanie z pomocy profesjonalnych zarządców.
Jeśli Ty także masz taki zamiar, zdecydowanie powinieneś przeczytać artykuł pt. „Na co uważać przy umowie z firmą zarządzającą najmem?” – kliknij link, aby sprawdzić, na jakie kwestie zwracać szczególną uwagę. Dzięki temu masz szansę uniknąć wielu problemów, a przede wszystkim zadbać o swoje finanse. Dowiedz się także, jakich błędów unikać przy zarządzaniu najmem.
1. Nieprawidłowo skonstruowana umowa najmu
To częsty problem, którego zdecydowanie warto się wystrzegać. Umowa najmu jest dokumentem, który bezpośrednio chroni Twoje interesy jako wynajmującego. Jeśli znajdą się w niej niekorzystne dla Ciebie zapisy, możesz sporo stracić.
W prawidłowym skonstruowaniu umowy najmu pomoże Ci np. Bogna Szyczewska – prawnik od umów i nieruchomości, czyli radczyni prawna, która specjalizuje się w kwestiach związanych z nieruchomościami.
Pamiętaj, że dobra umowa jest precyzyjna i zgodna z prawem, a także zawiera informacje o:
- wysokości czynszu,
- zasadach jego podnoszenia,
- terminach płatności,
- okresie wypowiedzenia,
- obowiązkach stron,
- protokole zdawczo-odbiorczym.
Korzystanie z niedopracowanych, ogólnikowych wzorów umów, które można pobrać z sieci, nie zabezpieczy w pełni Twoich interesów.
2. Brak weryfikacji najemców
Znalezienie “idealnego” najemcy nie jest łatwe. Przyjmowanie pod swój dach pierwszego chętnego kandydata, bez odpowiedniej weryfikacji jego wiarygodności finansowej i historii najmu, może narazić Cię na poważne kłopoty.
Dlatego, jeśli to możliwe, postaraj się uzyskać od potencjalnego najemcy zaświadczenie o dochodach i/lub referencje od poprzednich wynajmujących. Nie zapewni Ci to stuprocentowej pewności, że najemca nie będzie kłopotliwy, ale z pewnością jest bardzo przydatne.
3. Niedostosowanie wysokości czynszu do realiów na rynku
Ustalenie zbyt wysokiego czynszu może doprowadzić do długich okresów, w których Twoje mieszkanie będzie stało puste. Z kolei zbyt niski czynsz oznacza dla Ciebie straty. Dlatego zawsze warto przeprowadzić badanie rynku.
Możesz przejrzeć popularne portale z ogłoszeniami o wynajmie lub skonsultować się ze specjalistą działającym w branży nieruchomości. To pozwoli Ci oszacować, jaka kwota czynszu będzie optymalna. Nie zapominaj o opłatach dodatkowych, takich jak media czy koszty eksploatacyjne nieruchomości.
4. Brak kontroli stanu mieszkania
Jako wynajmujący nie masz prawa wchodzić do udostępnionego domu czy mieszkania bez ustalenia tego z najemcą. Warto jednak trzymać rękę na pulsie. Jeśli wynajmujesz nieruchomość na dłużej, np. na kilka lat, określ w umowie częstotliwość przeprowadzania okresowych inspekcji. Mogą się odbywać np. co pół roku. Dzięki temu sprawdzisz, czy z lokalem jest wszystko w porządku, a także wykonasz prace naprawcze, jeśli są potrzebne.
5. Brak ubezpieczenia
To spory błąd, który dotyczy wielu wynajmujących. Sporo osób chce maksymalnie zaoszczędzić, dlatego unika kupowania polis ubezpieczeniowych obejmujących nieruchomość. Tymczasem dobre ubezpieczenie realnie chroni Twoje interesy.
Warto mieć:
- OC w życiu prywatnych — np. na wypadek zalania sąsiada z dołu,
- polisę obejmującą uszkodzenia — gdy najemca zniszczy wyposażenie,
- polisę od kradzieży z włamaniem — chroni przed skutkami obrabowania mieszkania, np. ze sprzętu RTV.
Dobre ubezpieczenie to nie luksus, a realne zabezpieczenie Twojego majątku na wypadek różnych niekorzystnych zdarzeń.
Czy warto zatrudnić firmę do zarządzania najmem?
Próba samodzielnego zarządzania nieruchomością bez odpowiedniego przygotowania i doświadczenia często prowadzi do błędów i kosztownych w skutkach pomyłek.
Jeśli brakuje Ci czasu lub doświadczenia, warto rozważyć skorzystanie z usług profesjonalnego zarządcy najmem. Choć wiąże się to z dodatkowymi kosztami, może zaoszczędzić Ci wielu problemów i w konsekwencji zwiększyć rentowność inwestycji. Oczywiście umowa z zarządcą powinna być odpowiednio skonstruowana i chronić Twoje interesy.
